Риелтор (агент по недвижимости) в Канаде - лицензированный специалист, который работает через брокеридж (агентство недвижимости) и представляет интересы клиента, подписавшего договор с этим брокериджем (покупателя, продавца, арендодателя или арендатора). В Канаде ни один государственный орган или регулятор не устанавливает размер комиссии: она всегда обсуждается и прописывается в договоре. При продаже продавец платит своему брокериджу по договору о листинге, а покупатель сам несёт ответственность за оплату услуг своего брокериджа, если только продавец не согласится покрыть эти расходы (например, в Онтарио).
Кто такой риелтор
Чтобы работать агентом по недвижимости в Канаде, необходимо получить лицензию от провинциального регулятора. В Онтарио это Совет по недвижимости Онтарио (RECO), в Британской Колумбии Управление финансовых услуг Британской Колумбии (BCFSA), в Квебеке Организация саморегулирования брокеров по недвижимости Квебека (OACIQ), а в Альберте Совет по недвижимости Альберты (RECA). Агент не работает сам по себе, он всегда действует от имени и через свой брокеридж.
Важно различать наличие лицензии и звание REALTOR (риелтор). REALTOR - зарегистрированная торговая марка, принадлежащая Канадской ассоциации недвижимости (CREA). Её могут использовать только члены этой ассоциации. Не каждый лицензированный агент по недвижимости является членом CREA и имеет право называться REALTOR. Вы можете подробнее прочитать о процессе лицензирования в материале как стать риелтором. Брокеридж может выбрать собственную бизнес-модель и предлагать различные услуги, включая эксклюзивные контракты, открытые договоры или простое размещение объявления в системе (mere posting).
Кого представляет агент
Агент или брокер представляет только ту сторону, с которой он или его брокеридж связан договором. Эта сторона является его клиентом (client). К другой стороне сделки (которая представляет себя сама, то есть customer или unrepresented party) агент относится объективно и честно, но не защищает её интересы.
В Онтарио (ON) договор о представительстве (representation agreement) может быть письменным, устным или подразумеваемым. Если агент просто начинает оказывать вам услуги, давать советы или высказывать мнения в попытке быть полезным, это может создать подразумеваемый договор. Однако до того, как покупатель сделает предложение о покупке (offer), агентство обязано составить договор в письменном виде и дать его на подпись покупателю. Брокеридж не может заключить договор с покупателем или продавцом только для помощи без представительства (assistance only). В Онтарио существует два вида представительства. Первое - представительство брокериджа (brokerage representation), когда все агенты агентства представляют ваши интересы. Второе - назначенное представительство (designated representation), когда ваши интересы защищает только конкретный назначенный представитель, а брокеридж и остальные агенты обязаны относиться к вам объективно и беспристрастно. Выбор того, какую форму использовать, делает брокеридж.
В Квебеке (QC) без письменного брокерского договора брокер вообще не может представлять сторону, а любые устные брокерские договоры не имеют юридической силы (правило действует с 10 июня 2022 года).
В Британской Колумбии (BC) действует правило единоличного агентства (sole agency). Агент обязан в письменном виде раскрыть потребителю, будет ли он его представлять, до предоставления любых торговых услуг. Исключения делаются только для проведения дня открытых дверей или ответов на общие вопросы. Агент имеет строгие обязанности: активно избегать конфликтов интересов, выполнять законные указания и обнаруживать важные факты о недвижимости, которые могут повлиять на решение клиента. Обязанность хранить конфиденциальность сохраняется навсегда, даже после того, как вы купите дом или расторгнете договор с агентом. Непредставленная сторона получает специальное письменное предупреждение о рисках (risk disclosure) и может рассчитывать только на ограниченную помощь, например, на фактическую информацию, помощь в заполнении форм или предоставление доступа к объекту. Агент не имеет права давать непредставленной стороне советы по цене или стратегиям переговоров.
Что нужно читать в договоре перед подписанием
Объём услуг (scope): договор может описывать поиск конкретного объекта, работу в определённом географическом районе или поиск конкретного типа недвижимости.
Срок действия (term and expiry): дата вступления в силу и дата окончания. В Онтарио дата окончания должна быть хорошо видна на первой странице договора, и клиент ставит рядом с ней свои инициалы, каким бы ни был срок.
Пункт об удержании (holdover clause): это условие не является обязательным, оно защищает брокеридж. Оно означает, что вы можете быть обязаны заплатить комиссию даже после истечения срока действия договора, если купите или продадите недвижимость человеку, которого нашёл агент во время действия договора. Законом не установлен минимальный или максимальный срок такого удержания.
Условия оплаты: как именно будет рассчитываться комиссия и в каких обстоятельствах она может измениться.
В Онтарио агенты также обязаны предоставить и объяснить информационное руководство RECO Information Guide перед оказанием любых услуг. До подписания договора агент должен объяснить доступные варианты обслуживания, услуги, которые предоставит брокеридж, и возможность возникновения множественного представительства.
Как работает комиссия и кто платит
Комиссия риелтора в Канаде никогда не является фиксированной. Её не утверждает ни RECO, ни RECA, ни OACIQ, ни государство, ни какая-либо ассоциация или совет по недвижимости. Любой процент или сумма подлежит обсуждению. На комиссию также начисляется налог на товары и услуги (GST/HST). Регуляторы не устанавливают типичных ставок. По данным CREA, потребители всегда могли обсуждать комиссию со своим агентом.
В Онтарио вознаграждение может выплачиваться в виде фиксированной суммы, процента от цены продажи или аренды, или их комбинации. Процент не обязательно должен быть единым, он может выражаться как серия процентов, которые снижаются по мере роста цены продажи (sliding series). Строго запрещено привязывать комиссию к разнице между заявленной ценой (list price) и фактической ценой продажи. Агент может получить оплату только от того брокериджа, в котором он работает. В Онтарио агент не имеет права требовать вознаграждение за свои услуги через суд, если на момент их оказания он не был официально зарегистрирован в реестре или не имел права на освобождение от регистрации. Важно отметить, что агент обязан информировать покупателя обо всех объектах, которые соответствуют критериям поиска покупателя, независимо от размера возможного вознаграждения, на которое может рассчитывать брокеридж.
При продаже недвижимости продавец платит своему брокериджу по отдельному договору. По правилу MLS Канадской ассоциации недвижимости (CREA), листинговый брокеридж обязан предложить сотрудничающему брокериджу (то есть агенту покупателя) компенсацию. Эта компенсация может быть любой суммы, кроме нуля. Данное правило остаётся в силе даже после мирового соглашения RE/MAX в октябре 2025 года. Новая политика сотрудничества CREA (вступившая в силу 3 января 2024 года) требует, чтобы публично рекламируемые жилые объекты размещались в системе MLS в течение трёх дней, хотя эксклюзивные листинги остаются разрешенными для продавцов, которые не хотят широкой огласки. В Британской Колумбии договор листинга должен включать стандартное условие о том, какая сумма пойдёт листинговому брокериджу, а какая сотрудничающему. Продавец также должен получать информацию при каждом предложении о покупке о том, сколько получит каждый брокеридж.
При покупке в Онтарио клиент-покупатель сам несёт ответственность за оплату услуг своего брокериджа, как это указано в договоре. Если вы планируете приобретение недвижимости, изучите материал о покупке дома. Покупатели часто хотят или даже нуждаются в том, чтобы продавец компенсировал часть или всю эту сумму. В таком случае в договор купли-продажи (agreement of purchase and sale) вносится специальный пункт, который является сделкой между покупателем и продавцом, а не между продавцом и брокериджем покупателя. Договор с покупателем должен чётко указывать, как изменится сумма к оплате, если продавец предложит компенсацию. Договор продавца также должен раздельно указывать сумму для своего брокериджа и сумму, предлагаемую для компенсации услуг агента покупателя. Договор также описывает способ оплаты, например, указание юристу продавца перевести средства. Если брокеридж получает оплату и от своего клиента, и от другого лица по одной и той же сделке, условия обоих соглашений об оплате должны быть раскрыты в письменном виде. Агент должен раскрывать любые финансовые выгоды, получаемые от третьих лиц.
По словам руководителя CREA (2024), более чем в 80% продаж домов в Канаде отношения покупателя с агентом оформлены договором об агентских услугах (buyer agency agreement).
Один агент для обеих сторон
Может ли один агент представлять и покупателя, и продавца? Это зависит от провинции.
В Онтарио (ON) множественное представительство (multiple representation) возникает, когда брокеридж представляет продавца и покупателя в одной сделке, или когда брокеридж представляет нескольких конкурирующих покупателей, претендующих на один и тот же объект, даже если он выставлен на продажу другим агентством. Такое представительство разрешено только при обязательном письменном раскрытии информации, подтверждении и письменном согласии каждого клиента. В этой ситуации ни один из клиентов не получает полного представительства: брокеридж и его агенты не могут советовать ни одной из сторон, какую цену предложить или принять, и какие условия включить в договор. Клиент не обязан соглашаться на множественное представительство, и если он отказывается, один из клиентов должен быть переведён в другой брокеридж. Если брокеридж имеет клиента-продавца и клиента-покупателя в одной сделке, он должен сообщить об этом факте в письменном виде каждому другому покупателю до того, как предложение будет принято.
В Британской Колумбии (BC) двойное агентство (dual agency) запрещено с 15 июня 2018 года. Это относится к представлению продавца и покупателя, а также арендодателя и арендатора. Исключение делается только для отдалённых и недостаточно обслуживаемых районов, где найти разных лицензиатов для сторон нецелесообразно. Большинство брокериджей в BC используют назначенное агентство, поэтому два разных агента из одного брокериджа могут представлять противоположные стороны без создания двойного агентства. Однако при модели представительства брокериджа представление конкурирующих сторон всегда становится двойным агентством.
В Квебеке (QC) двойное представительство в сфере жилой недвижимости (здания до пяти квартир, кондоминиумы, участки) запрещено с 10 июня 2022 года. Если возникает такая ситуация, договор на покупку расторгается, и брокер больше не представляет интересы покупателя. Брокер не может требовать компенсацию после такого расторжения. Покупатель может продолжать сделку без представителя, при этом брокер обязан относиться к нему справедливо. Исключение: двойное представительство возможно, если в радиусе 50 км от объекта нет другого лицензиата, который мог бы представлять покупателя.
В Альберте (AB) транзакционное брокерство (transaction brokerage) допускается при наличии письменного согласия покупателя и продавца. Агентство должно действовать объективно и беспристрастно, и любой совет одной стороне должен быть раскрыт другой. Если стороны отказываются, брокеридж продолжает представлять сторону, с которой заключил договор первой, а ко второй относится как к непредставленному лицу или передаёт другому агенту.
Аренда жилья
При аренде жилья правило такое же: услуги агента оплачивает тот, кто его нанимает (будь то арендатор или арендодатель). О том, какие платежи допустимы при аренде и что арендодатель может на законных основаниях взимать с арендатора, читайте в руководстве по комиссиям при аренде.
Как выбрать и проверить риелтора
Рекомендуется сравнить услуги и цены нескольких специалистов, попросить рекомендации и внимательно читать договор перед подписанием. В Альберте RECA напоминает, что договор об услугах является юридически обязывающим документом, поэтому не подписывайте то, чего не понимаете или с чем не согласны.
Проверить лицензию можно в публичных реестрах:
Онтарио: реестр RECO покажет статус регистрации (он должен быть зарегистрирован), дату истечения срока действия и историю правоприменительных мер за последние 5 лет, такие как дисциплинарные решения и обвинения по законодательству. В Онтарио брокериджи и агенты обязаны иметь страхование депозитов потребителей, которое защищает публику от потери денег. Потребители могут получить покрытие до $200,000 за один иск.
Британская Колумбия: неофициальный онлайн-поиск BCFSA Find a Professional покажет категорию лицензии, уровень, условия, ограничения и недавнюю историю дисциплинарных взысканий. Официальный запрос можно сделать по телефону.
Альберта: реестр RECA ProCheck позволяет подтвердить, что индивидуальный агент или брокеридж имеет законное право работать в Альберте, и посмотреть дисциплинарные решения за последние 5 лет.
Квебек: регистр лицензиатов OACIQ показывает действительность лицензии, приостановки и наложенные ограничения. Работа с нелицензированным лицом лишает вас механизмов защиты, таких как Компенсационный фонд OACIQ (FICI).
Настораживающие признаки (red flags) при работе с агентами: Агент утверждает, что его комиссия фиксированная, официальная или одобрена RECO или государством. Давление с целью заставить вас подписать согласие на множественное представительство или договор с очень длинным сроком удержания (holdover period), с которым вы не согласны. Просьбы подписать документы с незаполненными местами или солгать, будете ли вы жить в доме или сдавать его (правительство Онтарио называет это признаками ипотечного мошенничества). Отсутствие лицензии брокера или агентства.
Жалобы подаются провинциальным регуляторам. Дополнительную информацию о защите интересов можно найти в статье о правах потребителей. В Онтарио RECO может провести расследование, обязать пройти курсы или назначить штраф до $50,000 для агентов и $100,000 для брокериджей. Лица, осужденные в суде за незаконную торговлю, могут получить штраф до $50,000 и/или до двух лет тюрьмы. Однако RECO не имеет полномочий заставить агента вернуть вам деньги, расторгнуть контракт или возместить ущерб. RECO также не разрешает споры между покупателями и продавцами. В Британской Колумбии BCFSA расследует факты искажения информации, конфликты интересов и работу без лицензии, но не занимается расследованием споров о комиссиях или требований о денежной компенсации. В Квебеке можно подать запрос на помощь в OACIQ.
Расследование Бюро по конкуренции
Бюро по конкуренции Канады (Competition Bureau) в настоящее время проводит расследование правил взимания комиссионных. В феврале 2026 года расследование было расширено на деятельность ассоциации Greater Vancouver REALTORS. Бюро изучает, не препятствуют ли правила конкуренции (например, предложениям с низкими комиссиями). На данный момент расследование продолжается, и никаких выводов о нарушениях не сделано.