Как самые богатые жители Канады блокируют доступное жилье

Питер Дормаар в колонке для издания The Walrus описывает личный опыт участия в шестидневных публичных слушаниях городского совета Калгари. На этих слушаниях новоизбранный совет отменил масштабную реформу 2024 года, которая вводила сквозное среднее по плотности зонирование (R-CG) для свободного строительства таунхаусов. По итогам слушаний власти вернули прежние ограничения ради сохранения «характера районов».

Исследование автора и его коллеги Кэтрин Дэвис показало, что подобные слушания не отражают мнение обычных горожан. Среди 245 спикеров, выступивших против застройки, средний доход общин составил $145,000, что на $40,000 выше среднего по Калгари. При этом 23% противников плотности представляли ультрабогатые районы, хотя эта группа составляет всего 3% населения города. Проведенные в Excel 200,000 симуляций подтвердили, что такой состав участников не мог быть случайной выборкой.

Кризис доступности жилья в Калгари обострился в период с 2021 по 2024 год, когда цены на дома выросли на 32%, а аренда подскочила на 41% — с $1,235 до $1,744. Средний доход жителей за это время увеличился лишь на 8%. Согласно прогнозам на 2025 год, городу требуется в 4 раза больше нового жилья, чем строится сейчас, чтобы удовлетворить спрос.

Главными причинами кризиса стали высокие процентные ставки по ипотеке, приток покупателей из Ванкувера и Торонто, а также масштабный приток иммигрантов: в 2024 году федеральное правительство приняло 483,000 постоянных жителей. Снижение числа виз в 2025 году увеличило долю пустующего жилья, но это лишь краткосрочное решение проблемы.

Снабжение рынка жильем искусственно сдерживается бюрократией и сопротивлением состоятельных домовладельцев. До реформы процесс изменения целевого назначения земли занимал в среднем 177 дней, а задержки из-за апелляций обходились застройщикам в $500 за день. Богатые собственники, большинство из которых старше 65 лет, намеренно используют рычаги власти и прикрывают личные финансовые интересы жалобами на пробки и нагрузку на инфраструктуру.

В качестве решения проблемы Питер Дормаар указывает на опыт городов Виктория и Торонто, которые тестируют гражданские панели планирования, формируемые путем лотереи. Также выделяется опыт города Медисин-Хат, где хроническую бездомность победили за счет строительства небольших домов на государственные средства.