Финансовые фирмы владеют почти 400 000 квартир в Канаде и втрое чаще выселяют арендаторов

Осенью 2018 года юрист и правозащитница Лейлани Фарха приехала в район Херонгейт в Оттаве на собрание жильцов. Их выселяли из домов: под угрозой оказались 105 семей, более 500 человек. По её наблюдениям, 93 процента жителей района были представителями расовых меньшинств с корнями в Африке, арабском мире и Азии, а сама община была устроена как самодостаточная сеть взаимопомощи, с сомалийскими "хагбадами" для сбережений, домашними парикмахерскими, мечетью и продуктовым магазином в шаге от дома.

Херонгейт принадлежал компании Timbercreek, финансовой фирме, управляющей активами почти на 12 миллиардов долларов, которая купила район в 2012-2013 годах как "неэффективный актив". Пять лет фирма не занималась обслуживанием зданий, а затем предложила снести их и построить на этом месте новый комплекс Vistas South, привязанный к соседнему преимущественно белому району, где более половины домохозяйств зарабатывают свыше 100 000 долларов в год. В Херонгейте средний годовой доход составлял около 40 000 долларов.

Фарха связывает происходящее с идеями экономиста Милтона Фридмана, который в 1960-1970-х годах утверждал, что у бизнеса нет социальной ответственности, кроме увеличения прибыли акционеров, и что государственное жильё в США показало неспособность правительства обеспечивать людей жильём. При этом, по её словам, Фридман не упоминал, что состояние государственного жилья ухудшалось из-за того, что Конгресс и сменявшие друг друга администрации десятилетиями не выделяли средств на его содержание. Его решением было не ремонтировать государственное жильё, а полностью его ликвидировать, заменив субсидированной арендой на частном рынке.

Маргарет Тэтчер, Рональд Рейган и Брайан Малруни, по мнению автора, применили похожий подход в своих странах: сокращали государственное жильё, стигматизировали тех, кому оно требовалось, и вынуждали людей конкурировать за скудное жильё или выходить на частный рынок. Малруни вывел 1,8 миллиарда долларов из социального жилья и прекратил строительство новых единиц. В 1993 году, когда Национальная антипроигрышная организация Канады уже предупреждала ООН о росте бездомности, его правительство изменило налоговые правила таким образом, что пенсионным фондам и корпорациям стало выгодно владеть жилой недвижимостью. В 1997 году в Канаде появились первые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) для жилой аренды.

Идея заключалась в том, что выгоды для девелоперов в виде субсидий и налоговых льгот приведут к снижению арендной платы. По словам Фархи, этого не произошло: девелоперы забирали субсидии, но брали с рынка столько, сколько он мог заплатить, а ослабленный контроль за арендой и защита арендаторов дали landlordам больше власти.

Финансовый кризис 2008 года, вызванный практикой упаковки рискованных ипотек в ценные бумаги, привёл к массовым потерям жилья в США и Европе. В Канаде из-за более строгих правил кредитования не было волны обесцененных активов, поэтому финансовые фирмы, ищущие дешёвые активы после кризиса, обратили внимание на другое - доступные многоквартирные дома, где арендную плату можно было поднять. Капитал шёл в канадское жильё и благодаря тому, что федеральное правительство продолжало поддерживать ипотечный рынок гарантированными ценными бумагами, снижая риски для инвесторов в недвижимость.

Если в середине 1990-х финансовые фирмы не владели в Канаде ни одной квартирой, то к 2024 году в их собственности находилось около 400 000 квартир - почти 20 процентов всего фонда специально построенного арендного жилья. В отдельных городах доля значительно выше: в Йеллоунайфе, где проживает около 20 000 человек и есть примерно 2000 арендных единиц, один REIT-траст владеет 80 процентами многоквартирного жилого фонда. Когда Northview Residential REIT продал свои здания фирмам Starlight Investments и Kingsett Capital, местный избранный чиновник заметил, что для этих многомиллиардных портфелей Йеллоунайф "почти статистическая погрешность".

По данным недавнего исследования, на которое ссылается автор, финансовые фирмы в Канаде подают уведомления о выселении втрое чаще, чем другие арендодатели, и особенно активно действуют в маргинализированных сообществах, включая районы с чёрными и арабскими арендаторами. Руководство Timbercreek описывало свой подход к Херонгейту как стремление "улучшить качество арендатора за счёт более строгих дисциплинарных мер, включая выселения", а топ-менеджеры фирмы говорили о том, что пропускают здание "через автомойку" и "прокатывают арендаторов".

Механизм извлечения прибыли, описанный в тексте, строится на повышении арендной платы: чем выше плата, тем выше бумажная стоимость здания, тем выгоднее условия кредита от банка, тем больше денег на покупку новых зданий. В юрисдикциях с так называемым "декомтролем вакантности" арендодатель может неограниченно повышать плату после того, как жилец съезжает, что превращает каждого нынешнего арендатора в препятствие для прибыли. Ремонты нередко используются как инструмент выселения: в Торонто 80 процентов всего специально построенного арендного жилья столкнулись с заявками на повышение платы сверх установленных норм в период с 2012 по 2019 год, а в Манитобе почти 60 000 единиц жилья за три года получили повышения в пять раз выше обычно разрешённой нормы.

К этому добавляются дополнительные сборы - за подачу заявки на аренду, за оплату наличными, за домашних животных, за вывоз мусора. По данным, которые приводит автор, в США половина всех арендующих домохозяйств тратит на жильё больше 30 процентов дохода до налогов - это рекордный показатель, а в Канаде такому финансовому давлению подвержены более трети арендаторов, или 1,6 миллиона домохозяйств. Почти 70 процентов работающих арендующих домохозяйств в Канаде на момент начала пандемии COVID-19 имели сбережений менее чем на три месяца дохода.

Автор заключает, что происходящее - не результат случайной жадности отдельных компаний, а следствие системы, в которой решения принимаются по метрикам вроде "внутренней нормы доходности" или "чистого операционного дохода", не учитывающим человеческие последствия. В случае Херонгейта, пишет Фарха, Timbercreek представляла жильцов не как семьи с историей и ролью в сообществе, а как препятствие, которое нужно убрать ради нового проекта Vistas South.