Жилищная политика Канады делает ставку на «вертикальные трущобы», и это может обернуться катастрофой

Колонка в Globe and Mail утверждает: канадская жилищная политика делает ставку не на ту модель города, и ставка эта может дорого обойтись.

Автор противопоставляет два подхода. Урбанистка Джейн Джейкобс, умершая в 2006 году, в своей книге «Смерть и жизнь больших американских городов» отстаивала малоэтажную, человеко-масштабную застройку: смешение старых и новых зданий, арендаторов и собственников, одиночек, семей и пожилых людей, небольших застройщиков наряду с крупными. Такие районы строятся вокруг улицы: жители могут дойти пешком до магазинов, транспорта и общественных пространств.

Современные канадские власти, по мнению автора, выбрали противоположный путь - «высотный муравейник»: башни на тысячи жителей, стоящие на подиумах среди небольших газонов с редкими деревьями и скамейками. Критерием качества жилья всё чаще становится число построенных единиц, а не пригодность районов для жизни.

Зонирование делает малоэтажную застройку, за которую выступала Джейкобс, экономически невыгодной для застройщиков, которым нужно быстро построить много жилья. Пандемийный жилищный бум 2020 года ускорил эту тенденцию: рекордно низкие реальные процентные ставки вместе с уменьшением площади кондоминиумов удерживали цену за квадратный фут в пределах доступности для начинающих покупателей и мелких инвесторов. Бум достиг пика в 2021 году и начал угасать к концу 2022-го.

В 2024 году в Торонто на рынок вышло рекордные 25 572 единицы кондоминиумов, в Ванкувере - 12 442, по данным Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). При этом застройщики гнались за прибылью, а муниципалитеты - за собственной выгодой в виде платежей за развитие: в Торонто к 2025 году они превысили 120 000 долларов за единицу жилья, согласно отчёту CMHC за декабрь.

Самым ярким примером «высотного муравейника» автор называет проект Bridge Station к северу от Торонто, инициированный правительством Дага Форда: 20 490 квартир для более чем 43 000 человек в башнях высотой до 80 этажей всего на 63 акрах земли. По словам автора, в планах Онтарио - ещё немало подобных проектов. Такие комплексы преподносятся как будущее городских сообществ, хотя отрезают людей от уличной жизни, сталкивают их с перенаселённостью, долгим ожиданием лифтов, удалёнными от улицы зонами отдыха и сетевыми магазинами, единственными, кто может платить высокую коммерческую аренду.

Когда в 2022 году резко выросли ставки, бум кондоминиумов сменился спадом: продажи падали весь 2023 и 2024 год. Сегодня проекты массово отменяются, новое строительство почти остановилось, цены на вторичном рынке заметно снизились, а застройщики переводят планы строительства кондоминиумов в формат доходных домов (purpose-built rentals).

По данным осеннего отчёта CMHC за 2026 год, такие дома теперь составляют две трети всех начатых строительством квартир на ключевых рынках. Их рентабельность обеспечивают 55 миллиардов долларов субсидированных государством льготных кредитов CMHC с длинными сроками амортизации. По данным отчёта Urbanation за октябрь, в Большом Торонто и Гамильтоне в прошлом году 61 проект кондоминиумов был переведён в формат доходных домов, и таких случаев будет больше.

При этом CMHC предупреждает: больший долгосрочный риск - недостаточное предложение кондоминиумов и жилья с индивидуальным выходом на землю, которое оставит слишком мало вариантов для покупки, когда спрос снова вырастет. Строительство такого жилья заметно ослабло в Торонто, Ванкувере, Оттаве и Монреале. При инфляции 2,5% в год типичный отдельный дом в Торонто будет стоить около 1,6 миллиона долларов к 2036 году, в Ванкувере - около 2 миллионов. Если предложение ещё сократится, цены будут выше.

Автор заключает: делая ставку на «высотный муравейник» и доходные дома вместо сообществ с разнообразным уличным жильём, планировщики и политики фактически считают предупреждение Джейкобс о рисках вертикальных городов беспочвенным. Если они ошибаются, через десять лет у многих канадцев останется мало вариантов, кроме квартиры в башне, которую они хотели бы покинуть, а не жить в ней.