Что выгоднее: покупать или снимать? Проверьте на калькуляторе, основанном на двух десятилетиях исторических данных

CBC News проанализировала более двух десятилетий данных о ценах на недвижимость, аренде, инфляции и процентных ставках в 22 городских агломерациях Канады, а также долгосрочную доходность фондового рынка. На этой основе издание построило интерактивный симулятор, который сравнивает три сценария на горизонте 25 лет и в 1000 вариантов развития событий: владелец жилья с фиксированной ипотечной ставкой, владелец с плавающей ставкой и арендатор, который инвестирует разницу в акции и облигации, когда его расходы ниже, чем у собственника. Расчёты учитывают платежи по ипотеке, страховку, налог на недвижимость, расходы на обслуживание, кондоминиумные сборы, аренду и комиссии при продаже.

Автор проекта, журналист данных Наэль Шиаб, подчёркивает, что инструмент не идеален: он основан только на последних 25 годах и поэтому не учитывает жилищный обвал начала 1990-х годов, а эксперты отмечают, что реальные расходы на содержание жилья часто выше ожидаемых, особенно когда внезапно начинает течь крыша. К тому же мало кто из канадцев реально живёт в одном доме четверть века.

Тем не менее данные показывают ясную картину: цены на жильё в последние годы снижались, а ставки, налоги на имущество и расходы на обслуживание росли. Фондовый рынок, напротив, стремительно рос: вложение, сделанное в 2005 году, сегодня стоило бы примерно в семь раз больше, тогда как купленная в том же году недвижимость подорожала лишь втрое. Из этого следует вывод: если снимать среднюю студию или однокомнатную квартиру и агрессивно инвестировать сэкономленные деньги, есть хороший шанс обойти владельца жилья по итоговому капиталу. Но как только речь заходит о двухкомнатной квартире или большей площади, расчёт резко меняется: аренда съедает весь излишек, и копить да инвестировать становится почти невозможно. Во многих сценариях аренда со временем обгоняет по стоимости владение жильём: ипотечный платёж, как правило, зафиксирован на пятилетний срок и с учётом инфляции реально дешевеет со временем, тогда как аренда почти всегда растёт, причём часто быстрее общей инфляции. Географически ситуация тоже разная: в некоторых регионах владение кондоминиумом оказывается наименее убыточным вариантом по сравнению с арендой двух- и более комнатного жилья, хотя покупка и последующая продажа кондо вовсе не гарантируют прибыль. Отдельные дома и таунхаусы дают более высокую вероятность финансовой отдачи, но требуют намного больших вложений на старте.

Для миллионов канадцев этот выбор чисто теоретический: аренда - единственный доступный вариант. По данным анализа, половина пар в изученных городах не зарабатывает достаточно, чтобы претендовать на покупку среднего кондоминиума там, где живёт, а для дома эта доля достигает двух третей. Ещё хуже ситуация у растущей группы домохозяйств с одним доходом.

«Я бы сказал, что в Канаде есть два жилищных кризиса», - заявил Алед аб Йорверт, заместитель главного экономиста Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). По его словам, один кризис касается среднего класса, которому всё труднее позволить себе кондо в Торонто, Ванкувере и, всё чаще, в Монреале - особенно после пандемии. Другой - кризис доступности для малообеспеченных канадцев, которым нужна помощь просто для того, чтобы найти, где жить.

Исследование Statistics Canada от мая 2026 года связывает недоступность жилья с тем, что молодые поколения дольше живут с родителями, позже определяются с карьерой, создают семьи и покупают недвижимость - это явление назвали «растягиванием жизни» (life-stretching). Покинув родительский дом, они чаще, чем предыдущие поколения, живут одни или с соседями по квартире.

Жан-Филипп Дешам-Лапорт, замдиректора Центра статистики жилья и доходов Statistics Canada, участвовавший в исследовании, отмечает: «Время решает всё». Когда молодые поколения покупают первое жильё позже, чем их родители, у этой инвестиции остаётся меньше времени, чтобы принести отдачу. «Молодые поколения могут столкнуться с доходностью не такой, какая была бы у них, родись они раньше», - говорит он. Его собственные исследования показывают, что выпуск на рынок труда во время рецессии сказывается на всей дальнейшей жизни человека; та же логика применима к рынкам жилья и акций - если повезёт, покупаешь на дне и продаёшь на пике, но чаще выбора нет, поскольку всё зависит от этапа жизни, на котором оказался человек.

Джеймс Мачек, доцент бизнес-школы Университета Альберты, считает расчёты CBC полезными, но главным называет вопрос, насколько владение жильём реально улучшит жизнь конкретного человека. Киана Басири, доцент Toronto Metropolitan University, добавляет: «Мы как будто подталкиваем людей к владению жильём за счёт того, что они становятся финансово менее устойчивыми - просто потому, что очень хотят что-то иметь в собственности. Мы предполагаем, что владение - лучший способ накопить богатство со временем, но, по-моему, людям нужно больше знаний о том, как можно по-другому инвестировать сбережения». Она также отмечает, что, переезжая в пригороды за более доступным жильём, люди часто забывают учесть такие расходы, как содержание двух машин вместо общественного транспорта.

Экономист и партнёр Aviseo Conseil Жан-Пьер Лессар заявил: «Мы без ума от собственности на жильё в Канаде, но нет никакой связи между экономическим ростом страны и уровнем владения жильём». На конференции в мае 2026 года он отметил, что среднему домохозяйству в Квебек-Сити и Монреале выгоднее оставаться арендатором, чем становиться собственником. «Изначально государственная политика поощрения покупки жилья была нужна, чтобы стимулировать строительство. Мы упустили это из виду, - сказал Лессар. - Нужно вернуться к чему-то более рациональному».

В некоторых странах пожизненная аренда - обычное дело: более половины жителей Германии и Швейцарии снимают жильё, что подкреплено жёсткими нормами, ограничивающими рост арендной платы и защищающими права арендаторов. Аб Йорверт считает, что Канаде нужно значительно увеличить предложение как в собственности, так и в аренде, и при этом сбалансировать меры поддержки покупателей (вроде сберегательного счёта на первое жильё), которые подталкивают цены вверх, с достаточным объёмом доступного жилья. В июне 2025 года CMHC опубликовала отчёт, согласно которому в ближайшее десятилетие в стране будут ежегодно начинать строительство около 250 000 новых единиц жилья, тогда как для восстановления доступности нужно вдвое больше.