Ипотека в Канаде: как устроена и на что смотреть

Введение

Ипотека - самый крупный финансовый договор в жизни большинства людей, и в Канаде у него есть особенности, которых нет в привычной многим приехавшим логике «взял кредит на двадцать лет и плачу».

Главная из них: договор заключается на короткий срок, а выплачивается кредит десятилетиями. Каждые несколько лет вы возвращаетесь к переговорам, и ставка может стать другой. Вторая особенность - обязательная проверка запаса прочности: банк считает вашу платёжеспособность по ставке выше фактической.

Этот гайд разбирает механику. Конкретные ставки в нём не приводятся намеренно: они меняются постоянно, и любая цифра в тексте устареет раньше, чем вы дочитаете. Как устроена сама покупка жилья - в парном гайде про покупку жилья.

Первый взнос и страховка

Минимальный собственный взнос считается ступенчато:

Если взнос меньше 20%, кредит обязательно страхуется. Важно понимать, кого защищает эта страховка: не вас, а кредитора - она покрывает его убытки при вашем дефолте. Премию платит заёмщик, обычно её добавляют к сумме кредита, и она увеличивает долг.

Взамен вы получаете возможность купить жильё с небольшим взносом и, как правило, более низкую ставку, чем по незастрахованному кредиту: для банка такой кредит менее рискован.

Стресс-тест: почему одобрят меньше, чем вы думали

Федерально регулируемые кредиторы обязаны проверять, потянете ли вы платежи при более высокой ставке. Квалификационная ставка равна большему из двух: ваша договорная ставка плюс два процентных пункта или 5.25%.

Практическое следствие простое: сумма одобрения считается по этой повышенной ставке, поэтому она заметно меньше той, что вышла бы по фактической. Планировать бюджет покупки нужно от суммы одобрения, а не от собственных расчётов.

Важное послабление: с 21 ноября 2024 года при обновлении ипотеки и прямом переходе к другому федерально регулируемому кредитору стресс-тест не применяется, если сумма кредита и срок амортизации остаются прежними. Речь именно о переносе существующего кредита: если вы заодно увеличиваете сумму или меняете амортизацию, это уже рефинансирование, и тест применяется. Это принципиально меняет переговорную позицию на обновлении: раньше заёмщик, который не проходил тест заново, фактически не мог уйти к конкуренту и вынужден был соглашаться на предложение своего банка.

Срок и амортизация: две разные вещи

Их постоянно путают, а разница фундаментальная.

Амортизация - за сколько лет кредит будет полностью погашен. Для застрахованной ипотеки стандарт - 25 лет; с 15 декабря 2024 года до 30 лет доступно тем, кто покупает первое жильё, либо покупателям новостройки. Чем длиннее амортизация, тем меньше платёж и тем больше процентов вы заплатите в сумме.

Срок (term) - период действия текущего договора, обычно от одного до пяти лет. Когда он заканчивается, остаток долга не нужно возвращать: вы подписываете новый договор на новых условиях.

Именно поэтому в Канаде так важен момент обновления. Ставка, которая была комфортной пять лет назад, на обновлении может оказаться другой, и платёж изменится.

Фиксированная и плавающая ставка

Фиксированная не меняется до конца срока договора. Платёж предсказуем, но досрочный выход из договора обычно обходится дороже.

Плавающая привязана к базовой ставке кредитора и движется вместе с ней. Платёж может снизиться или вырасти; штраф за досрочное погашение, как правило, меньше.

Выбор между ними - это выбор между предсказуемостью и гибкостью, а не попытка угадать рынок. Полезнее задать себе другой вопрос: что произойдёт с вашим бюджетом, если платёж вырастет на заметную величину.

Отдельно существует деление на открытые и закрытые договоры: открытый разрешает погасить кредит в любой момент без штрафа, но по нему обычно предлагают менее выгодные условия; закрытый ограничивает досрочные платежи. Конкретика зависит от продукта и кредитора.

Штрафы за досрочное погашение

Тема, на которой люди теряют самые большие суммы. Это не единая законодательная норма, а условие договора, но типичная практика такая: для многих закрытых ипотек с фиксированной ставкой кредитор берёт большее из двух - проценты за три месяца либо разницу процентных ставок между вашей и текущей ставкой на аналогичный срок. Для плавающей ставки обычно применяются три месяца процентов.

По фиксированной ставке при снижении рыночных ставок вторая формула может дать сумму в разы больше - отсюда истории о штрафах в десятки тысяч долларов при продаже дома.

Что с этим делать: - спрашивайте о методике расчёта до подписания: у разных кредиторов она разная; - уточните право на перенос ипотеки на другое жильё - это способ не платить штраф при переезде; - уточните разрешённые досрочные платежи без штрафа: у многих продуктов есть право ежегодно вносить дополнительную сумму и увеличивать регулярный платёж в оговорённых пределах, но объём этих прав задаёт договор.

Предварительное одобрение

Это предварительная оценка вашей платёжеспособности, у многих кредиторов сопровождаемая удержанием ставки на определённый период. Две вещи, которые важно понимать:

• предварительное одобрение - не обязательство выдать кредит: кредитор заново проверит заёмщика, документы и приемлемость конкретного объекта, включая его оценку;
• до закрытия сделки не меняйте финансовую картину без согласования с кредитором: смена работы, новый автокредит или крупная покупка в рассрочку могут обрушить одобрение.

Откуда взять первый взнос

• Накопления, в том числе на специальных счетах. Счёт для первого жилья и его связь с другими инструментами разобраны в гайде про FHSA.
• Снятие с пенсионного счёта по программе для первых покупателей - до $60,000 на человека, с обязательством вернуть эти деньги на счёт по установленному графику. Механика счёта - в гайде про RRSP.
• Подарок от родственника - распространённый источник, но круг допустимых дарителей и требования к подтверждению происхождения денег задаёт кредитор и страховщик; обычно требуется письмо о том, что это подарок, а не заём.

Как выбирать кредитора

Банк предлагает только свои продукты; брокер сравнивает предложения нескольких кредиторов и получает вознаграждение от того, кто выдал кредит. Работающая стратегия - взять предварительное одобрение в своём банке и сравнить его с брокерским предложением.

Сравнивать нужно не только ставку: - методику расчёта штрафа за досрочный выход; - лимиты досрочных платежей без штрафа; - возможность переноса ипотеки на другое жильё; - условия при обновлении договора.

Кредитная история влияет на условия напрямую, а строится она годами: если вы недавно в стране, начните с гайда про кредитный рейтинг.

Частые ошибки

Считать бюджет по фактической ставке, а не по квалификационной. Одобрят меньше, чем вы рассчитали.

Смотреть только на ставку. Разница в десятые доли процента может стоить дешевле, чем один штраф за досрочный выход.

Забывать про расходы на закрытие сделки. Первый взнос - не единственные наличные, которые понадобятся.

Менять работу или брать новый кредит перед закрытием. Это способ потерять уже полученное одобрение.

Пассивно подписывать предложение банка на обновлении. С 2024 года переход к другому кредитору без стресс-теста возможен, и этим стоит пользоваться как минимум для торга.

Важно: правила страхования, пороги и требования регуляторов пересматриваются, а ставки меняются постоянно. Условия проверяйте у кредиторов, а регуляторные требования - на официальных ресурсах.