Богатство Канады во многом иллюзорно: оно держится на завышенных ценах на жильё

Недавний отчёт швейцарского банковского гиганта UBS о глобальном благосостоянии вызвал волну гордости в канадских соцсетях: типичный канадец оказался более чем вдвое богаче типичного американца по медианному богатству домохозяйства. По этому показателю, который считается неплохим приближением к тому, как живут обычные люди, Канада заняла седьмое место в мире, а США лишь двадцать восьмое. Правда, по среднему богатству, куда сильнее тянут вверх миллиардеры и сверхбогатые, США предсказуемо обошли Канаду.

Однако радоваться рано: канадцы не так богаты, как кажется из этих цифр.

Значительная часть личного богатства канадцев вложена в жильё. В 1999 году основное жильё составляло менее 32 процентов активов канадцев, а к 2023 году эта доля выросла до 38 процентов. При этом стоимость недвижимости сильно раздута политикой, которая годами сдерживала предложение и одновременно, до недавнего времени, подстёгивала спрос за счёт иммиграции.

Сравнение с США становится куда менее выгодным, если смотреть на соотношение цен на жильё и доходов. В США тоже хватает городов с непомерно дорогой недвижимостью, а жильё по всей стране сегодня заметно дороже, чем до пандемии. Но разрыв между ценами на жильё и доходами в Канаде остаётся значительно глубже, чем в США.

По приблизительным подсчётам, в 2024 году цена типичного отдельно стоящего дома в США составляла около пяти годовых доходов типичного домохозяйства. В Канаде аналогичный показатель для типичного отдельного дома составил девять годовых доходов семьи за тот же период.

Почему канадские дома настолько дороже относительно местных доходов? Дело не в том, что канадцы живут в более роскошных домах или на куда более просторных участках. Причина в основном в том, что в стране строится слишком мало жилья, особенно пригодных для жизни домов для семей, а не небольших кондоминиумов, и предложение сильно отстаёт от спроса.

Высокая цена канадских домов отражает дисбаланс спроса и предложения, а не реальное богатство. Экономист Майк Моффат называет это «завышенной стоимостью актива из-за искусственного дефицита». Этот искусственный дефицит возникает из целого ряда факторов, сдерживающих строительство: от налогов и сборов на застройку, повышающих себестоимость, до избыточных правил зонирования и излишне жёстких строительных норм.

Разрыв между стоимостью жилья и доходами не просто завышает представление о благосостоянии канадцев. Он также серьёзно затрудняет для молодёжи путь к покупке жилья и накоплению богатства, которое с этим связано. Так, по данным Статистического управления Канады, доля канадцев в возрасте от 30 до 34 лет, владеющих жильём, упала с почти 60 процентов в 2011 году до чуть более 50 процентов в 2021 году.

По словам Моффата, реальный уровень домовладения среди этой группы, да и среди канадцев младше 40 лет в целом, вероятно, ещё ниже. Традиционные показатели домовладения обычно учитывают долю жилья, где хотя бы один из жильцов является собственником. Но этот показатель не улавливает всё более распространённое явление: молодые взрослые продолжают жить с родителями и после тридцати.

Более точный способ измерения, по мнению Моффата, это подсчитывать, сколько людей из общего числа взрослого населения владеют жильём. При таком подходе уровень домовладения среди канадцев 30–34 лет падает на 10 процентных пунктов, до 42 процентов. Интересно, что для своих расчётов Моффат опирается на новую методику измерения домовладения, разработанную Федеральным резервным банком Миннеаполиса. В США тоже всё больше людей за тридцать живут с родителями, и молодым американцам всё труднее купить жильё. Но уровень домовладения среди молодых американцев всё же заметно выше, чем в Канаде.

Наконец, завышенные цены на жильё создают проблемы и для пожилых людей. Да, старшее поколение канадских домовладельцев непропорционально выиграло от роста цен на недвижимость за последнюю четверть века. Но даже среди них многие могут чувствовать себя не такими богатыми, как показывает их чистая стоимость активов.

Недвижимость, в конце концов, это неликвидный актив: превратить её в наличные бывает трудно и дорого. Это проблема для тех, кто рассчитывает на капитал в доме для финансирования пенсии. Многие канадцы со средними доходами и сбережениями стали миллионерами, когда стоимость их домов перевалила за семизначную отметку в последние годы. Хотя цены снизились с пика 2022 года, дома всё ещё стоят более чем вдвое дороже, чем в начале века, даже с поправкой на инфляцию.

Но традиционный способ превратить капитал в доме в деньги на пенсию, то есть переехать в меньшее жильё, для многих бумеров становится всё сложнее. Многие не готовы менять просторный семейный дом на крошечную квартиру в высотке и просто не находят, куда переехать. Другие обнаруживают, что кондоминиумы всё ещё слишком дороги.

В Торонто, например, средняя двухкомнатная квартира стоит около 770 тысяч долларов, а средний семейный дом оценивается примерно в 1,6 миллиона долларов. Расходы на сделку, включая комиссию риелторам в пять процентов и налог на передачу земли при покупке кондо, легко составят около 120 тысяч долларов. С учётом расходов на переезд пара, решившая переехать в меньшее жильё, реально может остаться с примерно 700 тысячами долларов чистыми. Это неплохая сумма, но недостаточная для безбедной пенсии, не говоря уже о постоянных расходах на нередко высокие взносы за содержание кондо и страховые премии.

Продать дом и снимать жильё тоже недёшево. По данным сайта объявлений об аренде Rentals.ca, средняя запрашиваемая арендная плата за двухкомнатную квартиру в Торонто в июне составляла почти 2950 долларов. За 30 лет на пенсии это составило бы более 1,4 миллиона долларов расходов на жильё, даже при скромном росте арендной платы.

Обратная ипотека, позволяющая пожилым домовладельцам занимать под залог капитала в доме и платить только при продаже жилья или после смерти, становится всё более популярным вариантом. Но это недёшево. Сейчас самые низкие пятилетние фиксированные ставки по обратной ипотеке держатся около 6,2 процента, тогда как по обычной ипотеке ставки уверенно ниже 4 процентов. При этом кредиторы часто ограничивают заём менее чем 50 процентами стоимости дома, чего может не хватить многим пенсионерам.

Например, для дома стоимостью 1,6 миллиона долларов 65-летний владелец мог бы получить заём до 688 тысяч долларов, который обойдётся почти в 1,66 миллиона долларов процентов за 20 лет при неизменных ставках. Даже скромный рост цен на жильё за эти два десятилетия обеспечит некоторый остаток капитала, но большая его часть будет съедена основным долгом и процентами.

Канадцы могут выглядеть богатыми на бумаге. На самом деле они беднее, чем думают.